갭투자 전세대출 중단이 들불처럼 번지고 있다.
각 은행에 신청하겠느냐는 전화가 걸려오는 듯하다.
소문도 퍼지고 있다.
대표적인 소문은 구매자가 전세금을 맞춰 등록하면 전세대출이 안 된다는 것이다.
타깃은 1만2000가구가 입주하는 둔천공영주택(=올림픽파크포레온)이었다.
전세값이 떨어질 것이라는 예상과 달리 1만2000가구가 입주했는데도 전세값이 계속 치솟자 정부는 둔천공영주택 전세대출을 차단해 시장을 안정시키려 한 것이다.
별 의미 없는 일이라는 결론이 나왔다.
“일반분양주택 전세대출 진행 시 매매계약서에 소유자 확정”, “이 대출 규제는 개인거래에만 적용” 은행들이 시행하려는 갭투자 전세대출 규제를 최종적으로 정리했다.
국민, 우리, 신한이 시행하는 갭투자 전세대출 규제는 크게 두 가지다.
● 매수자가 주택 매수와 동시에 전세대출 정지 매수자가 주택 매수와 동시에 전세대출 정지란 집주인이 매수하여 임차인의 전세보증금으로 잔액을 대체할 경우 임차인의 전세대출에 한도를 두는 것을 의미합니다.
기준은 전세 입주일 당시 등록 소유자가 변경되었는지 여부입니다.
전세 입주일보다 1일 앞당겨지거나 늦게 등록 소유자가 변경된 경우에는 적용되지 않습니다.
(현재는 입주일로부터 ±1일 이내에 소유자가 변경되어도 상관없다고 하지만 규제가 더 엄격해질 경우 ±1주일 또는 ±1개월로 늘어날 수 있습니다.
) 기준은 전세 임차인의 입주일을 기준으로 소유자가 변경되었는지 여부이므로 아파트 단지 매수자가 전세 임차인을 받아 등록하는 경우에는 적용되지 않습니다.
소유자가 변경되지 않기 때문입니다.
기사에서는 또한 이를 다음과 같이 요약하고 있다.
일반 유통업체는 매매계약서에 이미 소유자로 등록되어 있으므로 잔금을 납부하고 등록을 이전하더라도 소유권이 변경되었다고 할 수 없다.
즉, 전세대출 불가조건인 ‘대출실행일에 매수자가 소유권 이전’에 해당하지 않는다.
● 전세대출의 경우 채무자가 다른 은행에서 보유하고 있는 다른 대출(기존 전세대출 제외)에 대한 조건부 상환이 불가능하다(=실행일에 채무자의 우선채무를 상환한다는 조건으로 전세대출이 불가능하다) 전세대출의 경우 채무자가 다른 은행에서 보유하고 있는 다른 대출(기존 전세대출 제외)에 대한 조건부 상환이 불가능하므로 DSR이 적용되지 않는 전세대출을 받고 DSR이 적용되는 신용담보대출을 상환하면 대출이 이루어지지 않는다는 의미이다.
이는 DSR 대출을 DSR이 적용되지 않는 전세대출로 상환한 후 다시 DSR 대출을 받으면 전세대출+DSR 대출을 포함시켜 총 대출금액이 늘어나기 때문이다.
예를 들어 DSR 대출인 신용대출을 DSR이 적용되지 않는 전세대출로 상환한 후 다시 신용대출을 받아 갭투자를 하는 상황을 차단하는 것으로 보인다.
해당 사례는 1) 전세임차인이 전세대출을 받아 신용대출을 상환하는 경우와 2) 단독주택 소유자가 주택을 매도하고 전세대출을 받은 차용인이 다른 은행에서 받은 기존 대출을 상환한다는 조건으로 집주인의 전세 등으로 주택담보대출을 상환하려는 경우이다.
전세임차인이 전세대출을 받아 기존 주택 전세대출을 상환해야 대출이 가능하다.
간단히 말해서 전세대출은 전세자금으로만 사용해야 한다는 것입니다.
하지만 집주인이 살던 집을 임대해주거나 월세집을 전세주택으로 전환하여 전세금을 받아 모기지대출을 갚는 경우는 해당되지 않는 듯합니다.
왜냐하면 집주인이 바뀌는 것이고, 임차인도 전세대출 목적으로 사용하는 것이기 때문에 갭투자가 아니기 때문입니다.
전세대출 규정은 두 가지가 있으니 해당되는 분들은 참고하시기 바랍니다.
ps: 대출 담당자로부터 받은 요약을 첨부하였습니다.